Прочтите документ

Менее чем за три месяца до обрушения жилого комплекса Champlain Towers South президент ассоциации кондоминиумов предупредил в письме, что ущерб зданию «стал значительно хуже» с тех пор, как он был выявлен в ходе проверки в 2018 году.

PDF-версия этого документа со встроенным текстом доступна по ссылке ниже:

Дорогие соседи! Многие вопросы, поступающие в офис в преддверии специального заседания на следующей неделе, посвященного обсуждению предлагаемой специальной оценки в размере 15 000 000 долларов США, не связаны конкретно со специальной оценкой. Мы получили вопросы, касающиеся необходимости работ, сметы Инженера, 20% непредвиденных расходов, финансового контроля расходов на строительство и тому подобное. Это все хорошие вопросы, и все они обсуждались и поднимались в течение прошлого года, причем несколько раз. Все презентации и протоколы встреч доступны для просмотра на Concierge Plus. Целью встречи на следующей неделе будет только обсуждение предложенной Специальной оценки. Кажется, сейчас хороший момент подвести итоги нашего прогресса на сегодняшний день, чтобы мы могли сосредоточиться на самой Специальной оценке на встрече. Поскольку эта работа стала для нас настолько всепоглощающей, это резюме, пожалуй, можно было бы назвать отчетом о «состоянии здания». На данный момент: 1. 40-летняя проверка здания требуется по закону и охватывает вопросы жизни/безопасности, такие как структурные и электрические. В 2018 году был нанят инженер Фрэнк Морабито, чтобы провести осмотр здания и предоставить первоначальную оценку того, что потребуется в рамках 40-летней проверки, которая должна состояться позднее в этом году. Среди прочего, эта оценка показала, что наблюдаемые повреждения бетона с годами начнут увеличиваться в геометрической прогрессии, и действительно, наблюдаемые повреждения, такие как в гараже, стали значительно хуже со времени первоначальной проверки. Когда вы визуально видите растрескивание бетона, это означает, что арматура, скрепляющая его, ржавеет и разрушается под поверхностью. Обратите внимание, что первоначальный объем работы в отчете за 2018 год расширился. Разрушение бетона ускоряется. Ситуация с крышей стала намного хуже, поэтому пришлось провести капитальный ремонт крыши. Другие ранее определенные проекты были переведены в состав основного проекта. Выявлены новые проблемы. Кроме того, расходы растут с каждым годом. Именно так мы прошли путь от примерной суммы в 9 128 433,60 долларов США, указанной в отчете Фрэнка Морабито за 2018 год, до гораздо большей цифры, которую мы имеем сегодня. 2. Был сформирован комитет для оценки возможных инженеров-контролеров для наблюдения за этой работой. Этот комитет рекомендовал Фрэнка Морабито на должность инженера. Морабито был выбран нашим инженером Советом директоров в 2019 году. 3. Был нанят менеджер с 40-летним опытом работы и инженерным образованием (Скотт Стюарт). Вышеупомянутая работа выполнялась в течение двух лет с участием нескольких различных советов. В нынешнем составе Совета этот процесс продолжился: 4. Нанял Морабито на должность инженера-контролера. Он определил дополнительных специалистов, таких как ландшафтный архитектор, архитектор и MEPF (механик/электрик/сантехника/пожарная служба).

инженер. Имена этих специалистов указаны в его контракте, а их гонорары учитываются через Морабито. В настоящее время мы работаем с другим инженером MEPF, отличным от первоначально указанного. 5. Морабито провел гораздо более детальное обследование объекта. Он рекомендовал проводить работу поэтапно: a. Первоначальное исследование бетона и перекрытия подъездной дороги. Это было предложено и сделано в прошлом году. Кроме того, в целях безопасности были проверены все балконы, а отслаивающаяся штукатурка и бетон снесены со здания везде, где они наблюдались. Также было обнаружено, что между вестибюлем и подъездной дорогой отсутствует брандмауэр, который необходимо установить. Этот брандмауэр является примером новой проблемы, не выявленной в первоначальной, более общей 40-летней оценке в 2018 году. b. Ремонт крыши и установка анкеров крыши OSHA (это обязательные крепления и точки безопасности для людей, находящихся на строительных лесах). Эта работа начнется в ближайшие несколько недель. Он включает в себя другие ранее определенные и необходимые работы, такие как отключение переменного тока, электропроводка на крыше и установка вытяжных вентиляторов. Анкеры останутся на месте навсегда и могут использоваться мойщиками окон или с будущими строительными лесами, если мы будем выполнять другие проекты. В прошлом году для оценки крыши было проведено исследование влажности, которое показало необходимость капитального ремонта. Для наиболее эффективного управления проектом и сдерживания определенных затрат (инжиниринг стоимости) крыша была свернута под руководством Морабито. Крыша является частью 40-летнего осмотра. в. Основной проект по бетонированию и гидроизоляции, а также все сопутствующие проекты. Фаза 2c на сегодняшний день является самой крупной фазой. Сейчас идет работа над тендерным пакетом. Мы ожидаем, что 20 апреля 2020 года состоится заседание Совета директоров для обсуждения различных вопросов проектирования и нормирования. Ожидается, что Морабито представит Совету пакет предложений по этапу 2c на заседании 22 апреля 2021 года. Мы надеемся завершить торги и открыть тендерные предложения. на заседании 8 июня 2021 г. 6. Совет определил кредитора для реализации этого многолетнего проекта. Кредит прошел андеррайтинг, оформление документов находится в процессе и, согласно письму-обязательству от Valley, он должен быть закрыт к 25 апреля. Это второй кредитор, с которым мы работаем. (Предыдущая сделка обсуждалась с Banco Popular в течение нескольких месяцев и сопровождалась соответствующим разговором о специальной оценке, но эта сделка не состоялась.) 7. Теперь мы подошли к специальной оценке, чтобы оплатить работу и кредит от Валли. Кроме того, мы пересмотрели и обновили внутреннюю администрацию, чтобы справиться с этим проектом: • Внедрили закрытые торги вслепую • Аутсорсинг бухгалтерских и бухгалтерских услуг • Добавлены возможности электронного голосования и опросов • Наняли помощника, который поможет с рабочей нагрузкой в ​​офисе, чтобы Основное внимание менеджера может быть сосредоточено на этих проектах. • Введены более формализованные и надежные процедуры взыскания задолженности через нашу юридическую фирму Becker.